Tendances du marché de l’immobilier de luxe au Maroc (et Marrakech)

1.1. Une demande en forte croissance depuis le Covid

a) Retour de la diaspora et clientèle internationale
Parmi les moteurs de cet engouement, on note la forte demande de la clientèle internationale, essentiellement francophone, et surtout le retour massif de la diaspora marocaine, notamment en provenance de France, de Belgique, d’Espagne et d’Italie. De nombreux enfants de l’immigration choisissent aujourd’hui d’investir au Maroc, et Marrakech concentre une grande partie de cette dynamique. Ce mouvement reflète un véritable retour aux racines, associé à une volonté de sécuriser un patrimoine, de profiter d’un cadre de vie attractif et de participer à l’essor économique du Royaume. Il s’accompagne également de très bons rendements locatifs, ainsi que d’opportunités intéressantes dans le domaine de la promotion immobilière, ou de l’activités de marchand de biens.

b) Intérêt renforcé des grandes fortunes internationales
Dans la dernière édition 2025 du BARNES Global Property Handbook, Marrakech est mise en lumière comme une destination montante pour les investisseurs fortunés. Ce guide annuel, qui analyse les tendances du marché immobilier de luxe à l’échelle mondiale, souligne l’intérêt croissant des Ultra High-Net-Worth Individuals (UHNWI) pour des villes offrant une qualité de vie exceptionnelle, une stabilité économique et des opportunités d’investissement attractives. Cette reconnaissance renforce l’image de Marrakech comme un hub stratégique de l’immobilier de luxe.

c) Forte reprise des transactions
Depuis la fin de la pandémie, le Maroc — et particulièrement Marrakech — connaît une explosion de la demande en immobilier de luxe, portée par une clientèle internationale et diasporique. Les transactions de biens de prestige à Marrakech ont bondi de plus de 25 % par rapport à 2019. Parmi les nationalités les plus actives : Français, Suisses, Belges, Italiens, mais également une montée en puissance des acquéreurs en provenance du Golfe.

d) Renaissance de la médina et urbanisme qualitatif
Marrakech connaît aujourd’hui le plus fort engouement du pays, ainsi que la plus forte augmentation des prix dans l’immobilier de luxe. Cette dynamique est renforcée par la transformation urbaine profonde qu’a connue la médina ces dernières années : rénovation de quartiers emblématiques comme Dar Bacha, Mouassine ou Riad Zitoun, uniformisation qualitative des boutiques et échoppes… La médina, plus belle que jamais, attire aujourd’hui un grand nombre de touristes. On y trouve tout : magasins raffinés, hôtels de charme, rooftops panoramiques, restaurants branchés, concept stores modernes… Cette effervescence renforce l’attractivité résidentielle et locative du cœur historique de la ville.

e) Location saisonnière et rendements locatifs, attire de nombreux investisseurs 
Depuis 2023, l’essor de l’investissement locatif saisonnier (Airbnb, Booking, etc.), avec des rendements pouvant dépasser 8 à 10 % par an, attire de nombreux investisseurs, mais provoque également une tension croissante sur le marché de la location annuelle, devenu moins accessible pour les locaux et les résidents.

f) Montée en gamme de l’offre hôtelière et gastronomique
Parallèlement, Marrakech connaît une montée en gamme notable, portée par une offre exceptionnelle d’hôtels de très grand luxe, de riads de charme et de restaurants haut de gamme, qu’ils soient internationaux ou locaux. Cette vitalité renforce considérablement l’attractivité touristique et résidentielle de Marrakech, qui s’impose désormais comme une destination prisée par la jet-set internationale, au même titre que New York, Miami, Londres ou Paris.

J) Une saisonnalité presque inexistante
Contrairement à d’autres destinations, Marrakech ne connaît quasiment plus de basse saison.

h) Mutation fiscale en Europe : une opportunité pour le Maroc

Le Portugal a mis fin au régime fiscal RNH (Résident Non Habituel) au 1er janvier 2024 pour les nouvelles demandes. Ce régime, qui permettait une imposition réduite voire nulle, avait attiré de nombreuses grandes fortunes. Depuis sa suppression, le Maroc s’impose comme une destination refuge, combinant un cadre fiscal attractif, un art de vivre haut de gamme et un marché immobilier encore sous-valorisé à l’échelle internationale.⸻
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1.2. Types de biens recherchés

a) Riads, Appartements et studios à fort rendement locatif
Outre les villas, terrains et riads, les petits appartements de type studio ou une chambre-salon sont également très prisés, notamment pour l’investissement locatif saisonnier sur des plateformes comme Airbnb. Leur rendement locatif est souvent excellent et la demande reste soutenue.

b) Terrains pour construction de villas
Les terrains lotis destinés à la construction de villas se vendent très bien, en particulier dans les quartiers prisés, les zones proches des golfs, et les nouvelles zones urbanisées à la périphérie de Marrakech. Augmentation de 30 à 50% des prix en trois ans 

c) L’attractivité stratégique des golfs
Les golfs représentent un véritable atout stratégique : la ville compte une douzaine de parcours de niveau international. Leur renommée mondiale attire une clientèle aisée, tant pour l’acquisition que pour la location de villas avec vue sur les greens.

D) Typologie des biens les plus recherchés
Les acheteurs recherchent principalement :
* des appartements haut de gamme et studio avec piscine pour la location meublée à rendement, ou comme résidences secondaires ;
* des villas contemporaines avec jardin, piscine et vue sur l’Atlas ou sur les greens ;
* des riads rénovés dans la médina pour un usage personnel ou investissement locatif ;
* des maisons d’hôtes de 5 chambres et plus dans la médina et à l’extérieur de Marrakech.

h) Nouvelles zones urbanisables à densité moyenne
L’ouverture de nouvelles zones urbanisables à densité moyenne (10 à 20 villas par hectare) suscite un vif intérêt de la part des promoteurs. Beaucoup sont issus de la diaspora, mais également de Marrakech ou encore de Casablanca et d’autres régions du Royaume, attirés par le potentiel de ces secteurs — notamment Tahenaout, la route de l’Ourika ou la route d’Amizmiz.

i) La Palmeraie : secteur ultra luxe par excellence
La Palmeraie reste toujours le quartier ultra luxueux pour des villas de maître (1 000 à 2 000 m² habitables sur des parcs de 1 à plusieurs hectares). Vient ensuite les villas en première ligne de golf 

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1.3. Prix

a) Location des villas de prestige
Une villa de prestige se loue entre 5 000 et 30 000 dirhams la nuit en haute saison, selon l’emplacement, la qualité des prestations et la capacité d’accueil. A l année 30000 dh pour 500m de terrain jusqu’à 150000 dh par mois et plus. 

b) Prix des appartements dans le centre-ville
Les appartements dans le quartier du Guéliz se vendent entre 20 000 et 25 000 dirhams le m².
À l’Hivernage, les prix atteignent 30 000 à 40 000 dirhams le m².

c) Valeur des villas haut de gamme
Les villas haut de gamme varient entre 6 000 000 et plusieurs millions de dirhams.

d) Prix des riads dans la médina
Les riads situés dans les quartiers prisés comme Dar Bacha, Mouassine ou Riad Zitoun se négocient entre 30 000 et 50 000 dirhams le m². Dans des quartiers moins prestigieux : entre 20 000 et 30 000 dirhams le m².

e) Rentabilité locative
Ces niveaux de prix justifient une rentabilité importante pour les biens à vocation locative.

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Axe 2 : Les défis de l’immobilier de luxe

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2.1. Défis administratifs et juridiques

a) Freins liés à l’AVNA
L’un des principaux freins demeure la réglementation liée à l’AVNA (Autorisation de Vocation Non Agricole). Même si certains terrains, bien qu’en dehors de la zone urbaine, sont ouverts à l’urbanisation, un investisseur étranger peut y acquérir une villa ou un lot à titre individuel, mais ne peut pas y développer un projet immobilier d’envergure (lotissement ou ensemble de villas). Cette restriction freine de nombreuses opérations, malgré une forte demande de promoteurs internationaux.

b) Complexité des démarches pour les étrangers
Par ailleurs, l’acquisition immobilière au Maroc reste parfois complexe pour les étrangers : obtention des titres fonciers, procédures notariales, délais d’enregistrement… Cependant, avec la digitalisation progressive des démarches administratives (permis de construire, permis d’habiter), la situation évolue positivement.

c) Besoin de transparence sur le marché secondaire
Une meilleure transparence sur le marché secondaire est attendue. Il serait pertinent que la Conservation foncière, à l’image d’autres pays, publie régulièrement des données sur les transactions réalisées (nombre, prix, évolution), permettant ainsi une structuration plus lisible du marché.
Le recours au « noir » tend par ailleurs à reculer progressivement.

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2.2. Manque de professionnalisation du secteur et multiplication des petits intermédiaires

a) Encadrement encore insuffisant
Le métier d’agent immobilier reste encore peu encadré légalement, alors que le segment du luxe exige des compétences techniques précises : estimation fiable, fiscalité, structuration patrimoniale, valorisation locative, connaissances juridiques et maîtrise du marketing immobilier international.

b) Arrivée de franchises internationales
Toutefois, depuis quelques années, plusieurs franchises internationales spécialisées dans l’immobilier de luxe se sont implantées à Marrakech. Elles ont apporté avec elles des standards élevés de professionnalisme et une structuration plus rigoureuse du métier. Cette évolution contribue à rehausser le niveau de service global et à renforcer la confiance des investisseurs, qu’ils soient locaux ou étrangers.

c) Le rôle structurant de BARNES
Pionnier sur ce segment, BARNES est présent sur le marché marrakchi depuis plus de 8 ans, et depuis 20 ans avant d’être une franchise. Grâce à une équipe expérimentée, un département juridique qualifié et un accompagnement sur-mesure, l’enseigne a largement contribué à la structuration du secteur à l’échelle locale.

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2.3. Urbanisme, zones protégées et préservation patrimoniale

a) Contexte de pression urbaine et foncière
À Marrakech, la croissance urbaine et foncière doit composer avec plusieurs contraintes majeures : préservation du patrimoine de la médina classée à l’UNESCO, respect des zones agricoles, et sauvegarde des villas art déco et modernistes du XXe siècle à Guéliz et à l’Hivernage face à la pression des promoteurs.

a)préservation du patrimoine de la médina classée à l’UNESCO

La forte pression exercée sur les riads et les locaux commerciaux, souvent transformés en concept stores ou galeries design, fait peser un risque réel de dénaturation de la médina. Celle-ci pourrait progressivement perdre son âme et devenir une vitrine exclusivement touristique. Il est pourtant essentiel de préserver une véritable mixité, en maintenant une vie locale authentique avec ses habitants, ses commerces de proximité, ses artisans et ses marchés traditionnels. L’enjeu est de trouver un équilibre subtil entre modernité et héritage : faire cohabiter boutiques contemporaines, riads de charme, rooftops élégants et tissu social vivant, pour que la médina reste un lieu vibrant, ancré dans son identité culturelle.

c) Sauvegarde des villas art déco et modernistes. 

Certaines villas emblématiques art déco et modernistes du XXe siècle de Guéliz et de l’Hivernage ont été détruites ces dernières années au profit d’immeubles résidentiels. En réaction, une association locale a dressé un inventaire des villas à protéger contre la démolition. Cette initiative marque une avancée vers un urbanisme plus responsable et respectueux de l’identité architecturale de Marrakech.

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2.4. Gestion de l’eau : une ressource sous tension

a) Accès restreint à l’eau en zones périphériques
L’accès à l’eau  de puit devient une problématique cruciale pour le développement immobilier à Marrakech. Dans les zones hors périmètre urbain, le forage est désormais fortement encadré, voire interdit. Or, l’eau est essentielle pour l’entretien des jardins, des piscines et des espaces verts, qui participent pleinement à l’attractivité de Marrakech en tant que « ville-jardin ».

b) Nécessité d’adapter les projets
Cette rareté impose aux promoteurs de concevoir différemment leurs projets, en intégrant des solutions durables : recyclage des eaux grises, irrigation goutte-à-goutte, plantation d’essences peu consommatrices, etc. La gestion efficiente de l’eau sera l’un des déterminants majeurs de l’immobilier de luxe à Marrakech.

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2.5. Développement durable et exigences nouvelles

a) Sensibilité croissante des acquéreurs
Les acheteurs haut de gamme se montrent de plus en plus sensibles à l’efficacité énergétique, à l’usage de matériaux locaux et naturels, ainsi qu’à l’intégration paysagère.

b) Nouvelles pratiques dans l’aménagement paysager
La réalisation de jardins secs éco-responsables fait désormais partie intégrante de la réflexion. L’alliance entre luxe et écologie devient un enjeu central pour les architectes et les promoteurs.

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2.6. Régulation des studios et encadrement des locations saisonnières

a) Plafonnement du nombre de studios par immeuble
Face à la croissance rapide de la location courte durée à Marrakech, les autorités marocaines renforcent progressivement la régulation du secteur. Le nombre de studios dans un immeuble résidentiel sera désormais plafonné à un certain pourcentage du total des unités, selon les nouvelles autorisations de construire. L’objectif est de préserver un équilibre entre hébergement touristique et habitat principal, et d’éviter que trop d’immeubles soient exclusivement destinés à Airbnb ou Booking, au détriment des familles locales.

b) Nouvelles obligations pour les propriétaires
Parallèlement, le projet de décret n°2.23.441, venant compléter la loi 80.14, introduit de nouvelles obligations pour les propriétaires proposant leurs biens en location saisonnière : déclaration obligatoire, enregistrement, respect des normes de sécurité et renforcement des obligations fiscales. Ces mesures visent à assainir le marché, protéger les résidents permanents des nuisances, et favoriser un développement immobilier harmonieux et inclusif.

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Axe 3 : Quel avenir pour l’immobilier de luxe au Maroc ?

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3.1. Un pays de plus en plus attractif

e) Accessibilité renforcée grâce aux compagnies low-cost
Un autre levier stratégique de croissance est la libéralisation du ciel marocain. Marrakech bénéficie désormais de l’arrivée massive des compagnies low-cost, notamment Ryanair, qui dessert de nombreuses destinations européennes en vols directs. Ce développement constitue un atout de taille, tant pour les touristes souhaitant éviter les escales que pour les propriétaires de résidences secondaires, qui peuvent rejoindre Marrakech en moins de trois heures à des prix très compétitifs.

a) Un rayonnement renforcé par les grands événements sportifs
La co-organisation de la Coupe du Monde 2030 avec l’Espagne et le Portugal constitue un puissant levier d’image et d’investissements pour le Royaume.

b) Diversification de la clientèle internationale
Marrakech attire désormais une clientèle internationale de plus en plus variée : Canadiens, Scandinaves, Sud-Africains, Asiatiques…

3.2. Grands projets d’infrastructure

a) Nouvel aéroport de Marrakech
Le Maroc investit massivement dans ses infrastructures. Un nouvel aéroport à Marrakech, avec un objectif de 12 millions de passagers, est en projet.

b) Ligne TGV Marrakech–Casablanca
Une ligne TGV Marrakech–Casablanca est prévue d’ici 2030.

c) Amélioration générale des connexions
Ces investissements s’accompagnent d’une amélioration de la connectivité, du réseau routier, et du développement de services de conciergerie haut de gamme.

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J) Nouvelles connexions internationales à fort potentiel
L’ouverture de nouvelles lignes aériennes vers les États-Unis ouvre également des perspectives majeures, attirant une clientèle à très haut revenu.

3.3. Marrakech, une ville stratégique

a) Accessibilité aérienne internationale
Aujourd’hui, Marrakech est desservie par plus de 30 compagnies aériennes internationales, avec des vols directs depuis Paris, Londres, Milan, Dubaï, Doha, etc.

b) Attractivité multifonctionnelle
Elle s’impose comme une destination idéale pour les week-ends, les résidences secondaires et les investissements locatifs.

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3.4. Projections

a) Doublement du marché à horizon 2030
D’ici 2030, le marché de l’immobilier de luxe au Maroc pourrait doubler de valeur, à condition d’un accompagnement adapté (régulation, fiscalité, formation professionnelle).

b) Rôle central de Marrakech et émergence d’autres villes
Marrakech restera au cœur de cette expansion, mais des villes comme Essaouira, Fès , Dakhla, montent également en puissance.  

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Conclusion

« Le Maroc, et Marrakech en particulier, sont en passe de devenir un hub du luxe méditerranéen : ensoleillé, accessible, culturellement riche et stratégiquement positionné entre l’Europe, l’Afrique et le Golfe. »